Informe de títulos de predios (resumen tabular)

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name: "informe-titulos-predios"
description: "Resume en tablas escrituras públicas, inscripciones de dominio, CAD/CAS del SII, certificados TGR y GP de predios chilenos, incluida la lectura de texto manuscrito, para estudios de títulos."
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# Informe de títulos por predio (resumen tabular)

Objetivo: a partir de los antecedentes legales de uno o varios predios, producir un informe de títulos con una ficha por predio, organizada en secciones numeradas y tablas de dos columnas (campo / contenido), más una sección de alertas cruzadas. El estándar es el de un estudio de títulos profesional: exacto, literal cuando importa, y sin rellenar vacíos con suposiciones.

## 1. Antecedentes que cubre

| Documento | Cómo suele llamarse el archivo |
|---|---|
| Escritura pública (EP): compraventa, aporte, convenio de plantación, arrendamiento, usufructo, servidumbre, rectificación de deslindes, etc. | "EP dd.mm.aa ...", "Título de dominio", "Convenio", "Rep. N°" |
| Inscripción de dominio vigente (copia con vigencia) | "Inscripción de dominio", "Dominio vigente", "Inscripción anterior (Fs. ...)" |
| Certificado de avalúo fiscal detallado (CAD) y simple (CAS) del SII | "CAD", "Certificado de Avalúo Fiscal Detallado", "C. Avalúo Simple" |
| Certificado de deuda de contribuciones TGR | "Cert. Deuda TGR", "Certificado TGR" |
| Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones (GP) | "GP", "Certificado GP incluye prendas" |

Otros documentos de la carpeta (inscripciones de usufructo, prohibición, alzamientos, prendas, planos, certificados de matrimonio, minutas) no tienen sección propia, pero se leen cuando afectan a lo anterior (p. ej., una prohibición inscrita que el GP debe reflejar) y se citan en Observaciones o en Alertas.

Organización típica de las carpetas: `Cluster X/ID - NOMBRE DEL PREDIO/ID - tipo de documento.pdf`. El ID y el nombre de la carpeta identifican la ficha.

## 2. Flujo de trabajo

1. **Inventario.** Lista la carpeta del predio (o del cluster) y clasifica cada archivo por tipo. Si falta alguno de los cinco tipos, déjalo anotado ("No se tuvo a la vista"), no lo omitas en silencio.
2. **Lectura.** Si la carpeta está en el computador de la usuaria, lista y busca con el shell del computador; trae al espacio de trabajo solo los PDF que haya que mirar como imagen.
   - Intenta primero extraer texto (`pdftotext -layout`). Si sale vacío, ilegible o parcial (escaneos, que son la mayoría), rasteriza: `pdftoppm -r 200 -png archivo.pdf pag` y mira cada página.
   - **Texto manuscrito:** obligatorio leerlo. Notas marginales, subinscripciones, "Conforme", firmas con fecha, anotaciones de rol, cancelaciones y alzamientos suelen estar a mano. Para cada zona manuscrita, recorta y amplía (300–400 dpi, recorte con PIL) antes de transcribir. Transcribe literalmente entre comillas simples; si una palabra no se lee con seguridad, márcala `[?]` y ofrece la lectura probable entre paréntesis: `'...lco S.A.' (probable 'Celco S.A.')`. Si el escaneo corta el texto, dilo ("parcialmente cortada en el escaneo").
   - Toda lectura insegura va además a la fila **Lecturas dudosas** de la ficha.
3. **Extracción** por tipo de documento (sección 3).
4. **Cotejo cruzado** (sección 4).
5. **Redacción y entrega** (secciones 5 y 6).
6. **Verificación final:** relee cada cifra de la ficha contra la fuente (fojas, número, año, rol, RUT, montos, superficies, fechas). Abre el archivo final y revísalo visualmente.

## 3. Qué extraer de cada documento

Regla general: si un campo no aparece, escribe "No consta"; si el documento afirma expresamente que no hay nada (p. ej., "no registra deuda", "sin litigios"), escribe "Sin constancia" o la fórmula literal. Nunca deduzcas un dato que no está.

### 3.1 Escritura pública
| Campo | Contenido |
|---|---|
| Acto o contrato | Calificación jurídica (compraventa, aporte en dominio, convenio de plantación, arrendamiento, usufructo, servidumbre, rectificación, etc.) |
| Fecha y notaría | Fecha, notaría (número y ciudad), notario titular, o suplente/interino con su titular; repertorio N° |
| Comparecientes | Nombre o razón social, RUT, calidad (vendedor, aportante, arrendador...), representantes y personería (fecha, notaría y repertorio de la escritura de poder) |
| Objeto | Nombre del predio, ubicación (sector, comuna, provincia/depto.), superficie, rol, deslindes literales o resumidos (indica cuál), plano protocolizado o archivado |
| Precio o valor | Monto y forma de pago; en aportes, valor del aporte |
| Plazo y condiciones | Duración, renovación, renta, opción de compra, prohibición de gravar y enajenar, cláusulas resolutorias, condiciones suspensivas, cesión |
| Inscripción | Inscripción practicada según nota del notario o del CBR (fs., N°, año, registro, CBR); si no consta, dilo |
| Título anterior | El que cite la escritura |
| Observaciones | Cláusulas atípicas, errores materiales, discrepancias con otros antecedentes |

### 3.2 Inscripción de dominio vigente
| Campo | Contenido |
|---|---|
| Fecha | Fecha de la inscripción |
| Ministro de fe | Conservador que inscribió (y si es notario-conservador); quien autoriza la copia y la vigencia (titular, suplente, interino) |
| Número | Fs. (incluida "vta." y continuación a otra foja) · N° · año · registro · CBR |
| Rol de avalúo | El citado en la inscripción o en nota marginal; indica si coincide con CAD/CAS |
| Titular actual | Titular según la inscripción y, si hubo cambio de razón social o fusión anotado al margen, el nombre actual: "X (inscrita a nombre de Y)" |
| Notas marginales | Una viñeta por nota: tipo (cambio de razón social, transferencia, subinscripción, rectificación, anotación de rol, cancelación), escritura que la funda (fecha, notaría, notario), inscripción de esa escritura, fecha de la nota. Transcripción literal de lo manuscrito |
| Vigencia | Fecha del certificado de vigencia y su resultado ("vigente, sin notas de transferencias ni cancelaciones") |
| Observaciones | Nombre(s) del predio, ubicación, deslindes por lote, superficie expresada en el título (cuadras, hectáreas, m²), modo de adquisición, valor, escritura que sirve de título, título anterior (fs., N°, año), requirente |

### 3.3 Certificado de avalúo fiscal (CAD o CAS)
| Campo | Contenido |
|---|---|
| Rol | Rol SII |
| Tipo de certificado | Detallado o Simple |
| Comuna | |
| Dirección / nombre | Tal como lo registra el SII |
| Destino | Forestal, agrícola, habitacional, etc. |
| Registrado a nombre de | Razón social y RUT (solo CAD; el CAS no suele traerlo) |
| Superficie (ha) | Superficie de terreno según SII |
| Avalúo total | Total, exento y afecto |
| Emisión | Semestre, fecha de emisión, folio |
| Observaciones | Coincidencia del rol con la inscripción; diferencia de superficie con el título (con conversión) |

Conversión de cuadras: 1 cuadra ≈ 1,5725 ha (150 × 150 varas; 1 vara = 0,836 m). Muestra el cálculo aproximado: "~385 cuadras ≈ 605 ha aprox. vs 774,60 ha SII". Una diferencia de superficie entre título y SII es habitual en predios antiguos; se informa como observación, no como vicio.

### 3.4 Certificado de deuda TGR
Tabla horizontal con columnas: **Rol** (formato TGR con código de comuna, p. ej. 157-00353-029) · **¿Registra deuda?** · **Detalle** (fecha de liquidación, nombre del contribuyente en TGR, fecha de emisión; si hay deuda: cuotas, años, monto, convenios). Si hay varios roles, una fila por rol.

### 3.5 Certificado de hipotecas y gravámenes (GP)
Encabezado de estado en la primera fila: **LIBRE** o **CON GRAVÁMENES / PROHIBICIONES**.
| Campo | Contenido |
|---|---|
| Certificado | CBR, conservador (titular, interino, suplente que firma), fecha, inscripción certificada (fs., N°, año) y titular |
| Hipotecas | Una viñeta por hipoteca: acreedor, fs./N°/año del Registro de Hipotecas, monto o cláusula de garantía general, estado (vigente/alzada) |
| Gravámenes | Usufructos, servidumbres, arrendamientos inscritos, derechos reales de conservación, con su inscripción |
| Prohibiciones y embargos | Registro de Interdicciones y Prohibiciones: beneficiario, origen (convencional, judicial), causa rol si es embargo, alzamientos anotados |
| Antecedentes complementarios | Litigios, bien familiar, prenda agraria, prenda industrial y sus prohibiciones; indica el período que cubren esos registros (p. ej., "registros hasta feb-2011", por el traspaso de las prendas sin desplazamiento al Registro Civil) |
| Lecturas dudosas | Ver 2.2 |

## 4. Cotejo cruzado y alertas

Compara siempre, y lleva cada discrepancia a una sección final **Alertas y observaciones** de la ficha, con nivel: **Relevante** (afecta la cadena de dominio o la libertad del inmueble), **Revisar** (requiere aclaración o un antecedente adicional) o **Menor** (formal, sin efecto en el dominio).

- Rol: inscripción vs CAD/CAS vs TGR (en TGR el rol lleva código de comuna; compara la parte numérica).
- Titular: inscripción vs SII vs TGR vs EP. Un cambio de razón social anotado al margen es continuidad de la misma persona jurídica, no una transferencia; si el SII o la TGR siguen con el nombre anterior, es observación Menor (actualización pendiente), no un problema de titularidad. Confirma con el RUT cuando esté disponible.
- Inscripción certificada en el GP = inscripción de dominio vigente (fs., N°, año).
- Superficie y deslindes: título vs SII vs EP vs plano.
- Vigencia y antigüedad de los certificados: anota la fecha de cada uno y señala los que tengan más de 30 días a la fecha del informe o de la operación indicada por la usuaria.
- Gravámenes y prohibiciones: todo lo inscrito según los documentos sueltos de la carpeta (usufructos, prohibiciones, prendas) debe aparecer en el GP, o aparecer alzado. Si no cuadra, alerta Relevante.
- EP con inscripción pendiente, o EP posterior a la inscripción vigente que la afecte.
- Representación: personería citada en la EP que no esté en la carpeta.
- Documentos faltantes de los cinco tipos.

## 5. Estructura del informe

Encabezado general: "Informe de títulos · [Proyecto] · [Cluster(s)]", fecha del informe y lista de predios.

**Tabla resumen** al inicio (una fila por predio): ID · Predio · Comuna · Rol · Titular · Inscripción vigente (fs./N°/año/CBR) · Superficie SII (ha) · Deuda TGR · GP (Libre / Con gravámenes) · Alertas relevantes (número).

**Ficha por predio**, título "ID – NOMBRE", con secciones numeradas en este orden (numera solo las que existan y deja constancia de las faltantes):
1. Identificación del predio (nombre, ubicación, cluster, rol, titular, superficie, destino)
2. Título de dominio (EP de adquisición)
3. Otras escrituras (convenios, arrendamientos, usufructos, servidumbres; una tabla por escritura)
4. Inscripción del dominio vigente
5. Certificado de avalúo fiscal (detallado y/o simple)
6. Certificado de deuda TGR
7. Gravámenes según el GP
8. Alertas y observaciones

Agrega una sección para la inscripción anterior solo si está en la carpeta y aporta a la cadena de títulos.

## 6. Formato y estilo

- Formato por defecto: Word (.docx). Si la usuaria pide PDF, conviértelo después de construir el .docx. Antes de construir, lee el SKILL.md de la skill `docx` (o `pdf` si va directo a PDF).
- Estilo visual de referencia:
  - Títulos de sección numerados ("4. Inscripción del dominio vigente") en serif negrita, verde oscuro (#1F4E2C aprox.), con una línea verde bajo el título o sobre la tabla.
  - Tablas de dos columnas: columna de campos ~30 % del ancho, fondo verde muy claro (#EEF4EF), texto en negrita verde oscuro; columna de contenido en sans-serif negra, fondo blanco; líneas horizontales finas grises entre filas, sin bordes verticales.
  - Tablas horizontales (TGR y resumen): encabezado con fondo verde oscuro y texto blanco.
  - Fila de estado del GP ("LIBRE") en mayúsculas, verde, sobre fondo verde claro.
  - Pie de página: "Informe de títulos · [Proyecto] · [Cluster]" a la izquierda y número de página a la derecha.
- Redacción: técnica y compacta, con separadores " · " entre datos de una misma línea ("Fs. 304 (continúa a fs. 305) · N° 532 · año 1990 · Registro de Propiedad del CBR de Constitución"). Fechas en formato dd-mm-aaaa. Montos con punto de miles y signo $. Nombres propios y razones sociales tal como aparecen en el documento; en mayúsculas si así vienen.
- Viñetas "•" dentro de la celda cuando hay varias notas marginales, hipotecas o lecturas dudosas.
- No uses emojis ni adornos.
- Nombre del archivo: `Informe de títulos - [Cluster o predio] - [aaaa-mm-dd].docx`. Si la carpeta está en el computador de la usuaria, guárdalo en la carpeta del cluster salvo que indique otra.

## 7. Criterios fijos

- No inventes datos ni completes deslindes, RUT o inscripciones de memoria. "No consta" es una respuesta válida.
- Distingue siempre entre lo que dice el documento y tu observación: la observación va en Observaciones o en Alertas, nunca mezclada con la transcripción.
- Lo manuscrito se transcribe, no se resume, cuando es una nota marginal o una anotación con efecto registral.
- Si un mismo predio tiene varios roles o varias inscripciones ("vigente en parte"), haz una fila o subtabla por cada uno y explica la relación.
- Ante un volumen grande (un cluster completo), procesa predio por predio, guarda la extracción de cada uno en un archivo intermedio (JSON o Markdown) y arma el informe al final; así un error no obliga a releer todo.